主体之间权、责、利不清，业主委员会的法律性质及
责任能力仍存在
争议。二是条文操作性差。缺乏整体性和协调性，规则之间缺
乏配套
性和互补性，部分规定可操作性不强，比如物业公司的服务内容范
围广
泛、物业服务收费标准难以界定、无量化裁判尺度。三是立法存在
空白。在处
理业主共有所有权的行使、空置房物业费收费、车位管
理费与物业费的关系等
问题时无法可依。四是地方性规定标准过高，
不利于业主权益实现。例如，相
比《中华人民共和国物业管理条例》
第十二条规定的业主大会参会人数为“双过半”，《天津市物业管理条
例》第二十条对业主大会参会表决人数的要求明显更高，为“有物业
管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分
之二以上”。
监管弱化。目前，天津市物业监管职能弱化体现在三个方面。一是职
能分散，行政化色彩浓厚。《天津市社区物业管理办法》除明确住建
部门的监管职能外，还规定市民政局负责指导、监督、协调将物业管
理纳入社区管理， 各区政府负责本区社区物业管理工作的组织协调、
指导推动和监督管理，街道办事处（乡镇政府）以及居委会履行具体
监督管理职能。二是力量有限，实质性监管措施不力。各级住建部门
下设物业管理办公室，但人员有限、层级较低，相关专项整治及巡
查、检查力度不大；紧迫感不强，天津业主APP研发及推广运用进度
缓慢；制定实施的《天津市物业服务企业信用管理办法（试行）》作
用有限，对于信用评价末位E级企业仅做约谈及重点监管处理。三是工
作视野狭隘， 创新进取意识不足。对于物业费分类、物业费账户专项
监管、物管会推广等工作，不能及时参考借鉴外地有益经验，难以推
动工作开展。
2.
基层政府及居委会缺位。根据宪法及《中华人民共和国国
务院组织法》的规定，街道办事处是基层政府的派出机关，属于行
政机关，而居民委员会是基层群众自治组织，除法定事项外（调解
纠纷，协助维护治安，协助政府做好卫生、生育、优抚等），不具
