黄奇帆：关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考——在复旦大学的演讲

关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考 —— 在复旦大学的演讲 黄奇帆 (2017 年 5 月 26 日） 今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。 中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的 GDP 至少占这个城市的 5.3% ，所以它当然是支柱产业。 同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业 链联系 在一起，是一个龙头产业。 我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。 房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来 金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。 那么当下的中国房地产， 用习总书记 去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。 习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。 我今天就是要论证和阐述 一 下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在 10 个方面。 失衡之一：土地供应 房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。 宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体上平均每年要用 800 万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。 每年 800 万亩，每 10 年就是 8000 万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年 800 万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉 1 亿亩耕地。 我们改革开放 30 多年，国家的耕地少了 3 亿多亩， 1980 年的时候，国家的耕地是 23 亿亩，到了去年，是 20 亿亩左右，再过 30 年就不可避免地要降到 18 亿亩以下了。 我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃饭问题至少需要 18 亿亩耕地。 一亩地满打满算产 1000 斤粮食，每年 1 万亿 斤粮就需要 10 亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃 40 公斤左右， 13 亿人，就是 5000 万吨，按照 1:4 算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。 总之， 18 亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。 现在的土地供应，已经不是过去 30 年每年 800 万亩了， 2015 年供应了 770 万亩， 2016 年供应了 700 万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应 600 万亩。 土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。 第二个问题是，这 600 万亩土地，分成四个方面的用途。 这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修 10 ⑽公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。 这样的话， 600 万亩土地，会有 35% 左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下 2/3 ， 600 万亩里还有 400 万亩。 这 400 万亩又一分为三：有 50% 几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。 如果来了一个搞 100 亿产值的老板，可能不是供应 1 平方公里，而是 2 平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。 过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多 30% 。现在我们每年增加的，比如今年的 600 万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？ 22% 左右。 剩下来住宅可以拿多少？ 10% 。就是说总分母 600 万亩中， 10% 给了房地产。 这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的 25% ，我们呢，只占 10% ，这就显得少了。 好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该 少供应 一点呢？ 政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市， 200 万 -300 万 人口级 的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如 说平均 一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。 每个城市的 10% 里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。 供不应求，土地越拍越贵。 这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解